Kurze Antwort
Ein möbliertes Studio oder Condo mit einem Schlafzimmer kostet in Pattaya etwa 7.000 bis 22.000 THB im Monat, eines mit zwei Schlafzimmern 15.000 bis 45.000 THB, direkt am Strand von Wongamat mehr. Rechnen Sie mit zwei Monatsmieten Kaution plus einer Monatsmiete im Voraus, Strom zu 4 bis 9 THB pro Einheit und 500 bis 900 THB für Glasfaser-Internet. Ihr Vermieter muss innerhalb von 24 Stunden nach Ihrem Einzug eine TM30-Meldung bei der Einwanderungsbehörde abgeben.
Pattaya hat eines der größten Angebote an möblierten Eigentumswohnungen in Thailand, verteilt auf 15 km Küste von Wongamat im Norden über Zentral-Pattaya und den Pratumnak-Hügel bis nach Jomtien und Na Jomtien im Süden. Die meisten gehören Privatleuten, die sie monats- oder jahresweise voll möbliert vermieten, mit gemeinsamem Pool und Fitnessraum. Für einen Winter oder ein Jahr eines zu mieten ist einfach, sobald Sie die üblichen Preise und Formalitäten kennen.
Welche Gegenden in Pattaya eignen sich am besten für einen langen Aufenthalt?
Die Wahl hängt davon ab, wie Sie Ihren Alltag gestalten möchten, denn die Mieten überschneiden sich stärker als die Gegenden.
- Jomtien: die größte Auswahl und das beste Preis-Leistungs-Verhältnis in Strandnähe, mit langer Uferpromenade, Märkten und einer großen Gemeinschaft von Langzeitgästen. Auch die Einwanderungsbehörde der Provinz befindet sich hier.
- Pratumnak-Hügel: ruhige, grüne Straßen zwischen den beiden Buchten, mit Meerblick und niedrigen Gebäuden. Mit Roller oder Auto ist das Leben hier einfacher.
- Zentral-Pattaya: Einkaufszentren, Krankenhäuser, Restaurants und Verkehrsmittel direkt vor der Tür, dafür mehr Lärm und Verkehr.
- Wongamat und Naklua: der ruhigste Badestrand und die höchsten Mieten in erster Reihe, mit günstigeren Gebäuden landeinwärts entlang der Naklua Road.
- Östlich der Sukhumvit Road: die niedrigsten Mieten und die meisten Häuser, für Bewohner mit eigenem Fahrzeug.
Jedes Viertel hat einen eigenen Ratgeber: Jomtien, Pratumnak-Hügel und Naklua und Wongamat, mit einem direkten Vergleich unter die besten Gegenden zum Übernachten in Pattaya.
Wie hoch ist die Monatsmiete nach Größe und Gegend?
Die Tabelle zeigt die geforderten Mieten für möblierte Eigentumswohnungen bei einer Laufzeit von sechs bis zwölf Monaten. Ein Studio hat meist 25 bis 35 Quadratmeter, eine Wohnung mit einem Schlafzimmer 35 bis 50. Das untere Ende jeder Spanne steht für ein älteres Gebäude abseits des Meeres, das obere für einen Neubau oder Meerblick.
| Gegend | Studio oder ein Schlafzimmer (THB) | Zwei Schlafzimmer (THB) |
|---|---|---|
| Jomtien | 7.000 bis 18.000 | 18.000 bis 35.000 |
| Zentral-Pattaya | 8.000 bis 18.000 | 15.000 bis 32.000 |
| Pratumnak-Hügel | 10.000 bis 22.000 | 22.000 bis 45.000 |
| Wongamat und Naklua | 10.000 bis 20.000, in erster Strandreihe bis 35.000 | 20.000 bis 40.000 |
Östlich der Sukhumvit Road kosten vergleichbare Wohnungen 2.000 bis 4.000 THB im Monat weniger als im Zentrum. Die Laufzeit beeinflusst den Preis: Eine Miete für einen oder drei Monate kostet etwa 15 bis 20 Prozent mehr als dieselbe Wohnung mit Jahresvertrag. Auch die Saison spielt mit. Die Nachfrage erreicht von November bis Februar ihren Höhepunkt, verhandlungsbereit sind Vermieter daher vor allem zwischen Mai und Oktober.
Wie sich die Miete in ein komplettes Monatsbudget einfügt, lesen Sie im Ratgeber zu Preisen und Budgets in Pattaya.
Welche Kaution zahlen Sie, und was sollte im Vertrag stehen?
Üblich sind in Pattaya zwei Monatsmieten als Kaution plus die erste Monatsmiete im Voraus, also drei Monatsmieten, bevor Sie die Schlüssel bekommen. Manche Gebäude verlangen zusätzlich ein Pfand für die Schlüsselkarte. Mietverträge laufen normalerweise sechs oder zwölf Monate, viele Eigentümer akzeptieren aber auch einen bis drei Monate zu einer höheren Miete. Aufenthalte unter 30 Tagen sind in den meisten Condo-Gebäuden nicht erlaubt, ein Monat ist daher praktisch die Mindestdauer.
Thailand regelt Wohnraummietverträge über eine Bekanntmachung des Vertragsausschusses der Verbraucherschutzbehörde (Office of the Consumer Protection Board), die seit dem 4. September 2025 für alle gilt, die drei oder mehr Wohnungen vermieten. Ihre Kernpunkte sollten Sie auch dann kennen, wenn Ihr Vermieter nur ein einziges Condo besitzt, denn sie beschreiben, wie ein fairer Vertrag aussieht:
- Kaution und Mietvorauszahlung zusammen sind bei monatlich gezahlter Miete auf drei Monatsmieten begrenzt.
- Die Kaution wird innerhalb von 7 Tagen nach Mietende zurückgezahlt, wenn keine Schäden vorliegen, oder innerhalb von 14 Tagen nach Abzug der Reparaturkosten, wenn es welche gibt.
- Dem Vertrag liegt ein von beiden Seiten unterschriebenes Übergabeprotokoll zum Einzug bei.
- Der Mieter kann einen befristeten Vertrag nach Ablauf der halben Laufzeit mit 30 Tagen schriftlicher Frist kündigen.
- Die Miete darf während der Laufzeit nicht erhöht werden, und normale Abnutzung wird dem Mieter nicht berechnet.
- Wasser und Strom dürfen nicht über den offiziellen Tarifen abgerechnet werden.
Verlangen Sie den Vertrag auf Thai und Englisch, mit Miete, Kaution, Nebenkostensätzen, Vertragsdaten und dem Namen des Eigentümers, wie er in der Eigentumsurkunde steht. Die Verbraucherschutzbehörde, erreichbar über die Hotline 1166, ist die offizielle Quelle für diese Regeln und die Anlaufstelle bei Streitigkeiten.
Wie werden Strom und Wasser abgerechnet?
Dieser Posten verändert ein Monatsbudget am stärksten. Strom wird auf eine von zwei Arten abgerechnet. Mit einem eigenen Zähler der Provinz-Elektrizitätsbehörde (PEA) zahlen Sie den staatlichen Tarif: Ab September 2026 ist der Arbeitspreis auf 3 THB pro Einheit für die ersten 200 Einheiten im Monat begrenzt, 4,16 THB für die Einheiten 201 bis 400 und 4,36 THB darüber, im Schnitt also etwa 4 THB pro Einheit. Wo das Gebäude oder der Eigentümer den Strom weiterverkauft, ist ein Pauschalsatz von 5 bis 9 THB pro Einheit üblich.
Mit Klimaanlage in der Nacht verbraucht ein Studio zu Gebäudetarifen Strom für 1.500 bis 3.000 THB im Monat, und in den heißen Monaten März bis Mai steigt die Rechnung um ein Drittel oder mehr. Wasser ist in jedem Fall günstig: 18 bis 45 THB pro Einheit oder pauschal 100 bis 300 THB im Monat. Lassen Sie sich den Preis pro Einheit vor der Unterschrift schriftlich geben, bitten Sie um eine aktuelle Rechnung der Wohnung und fotografieren Sie am Einzugstag beide Zähler.
Wie bekommen Sie Internet in einem gemieteten Condo?
Glasfaser gibt es in fast jedem Gebäude von AIS 3BB und True, für 500 bis 900 THB im Monat im Einstiegspaket. Ein neuer Anschluss bedeutet einen befristeten Vertrag auf Ihren Namen, für einen Aufenthalt von einigen Monaten ist daher eine Wohnung am einfachsten, in der der Eigentümer bereits einen Anschluss hat und ihn in die Miete einrechnet oder die Rechnung weitergibt. Fragen Sie im Büro des Gebäudes, welche Anbieter Ihr Stockwerk versorgen. Das kostenlose WLAN in Lobby und Poolbereich ist für Videoanrufe zu langsam. Für die ersten Tage dient ein mobiles Datenpaket auf einer thailändischen SIM-Karte als Notlösung.
Was ist die TM30, und warum ist sie für Mieter wichtig?
Die TM30 ist die Wohnsitzmeldung für ausländische Staatsangehörige. Nach Abschnitt 38 des Einwanderungsgesetzes B.E. 2522 (1979) muss der Eigentümer oder Besitzer einer Unterkunft, in der ein Ausländer wohnt, die örtliche Einwanderungsbehörde innerhalb von 24 Stunden nach der Ankunft benachrichtigen. Hotels erledigen das automatisch. In einem gemieteten Condo liegt die Pflicht beim Vermieter, ebenso das Bußgeld bei Versäumnis.
Für Sie ist sie wichtig, weil die Einwanderungsbehörde Chonburi in der Jomtien Beach Road Soi 5, geöffnet Montag bis Freitag von 08:30 bis 16:30 Uhr, einen Nachweis über die eingereichte TM30 verlangt, bevor sie eine Aufenthaltsverlängerung, eine 90-Tage-Meldung oder eine Wohnsitzbescheinigung bearbeitet. Der Vermieter meldet kostenlos online über das TM30-System des Immigration Bureau unter tm30.immigration.go.th oder persönlich, mit Ihren Passdaten und seinem Eigentumsnachweis. Lassen Sie sich vor der Unterschrift vom Eigentümer oder Makler bestätigen, dass die TM30 am Einzugstag eingereicht wird, und bewahren Sie eine Kopie der Quittung bei Ihrem Pass auf. Das Immigration Bureau ist die offizielle Quelle für das aktuelle Verfahren.
Visa, Bankkonto, Mobilfunktarife und alles Weitere zum Einleben finden Sie im praktischen Ratgeber zum Leben in Pattaya.
Wie suchen Sie, und was sollten Sie vor der Unterschrift prüfen?
Buchen Sie für die erste Woche ein Hotel oder eine Kurzzeitmiete und suchen Sie vor Ort: Fotos verbergen Straßenlärm, Bauarbeiten und abgenutzte Möbel. Die wichtigsten Kanäle sind die Immobilienportale (FazWaz, DDproperty, Hipflat und Thailand-Property listen alle Mietangebote in Pattaya mit Preisen), lokale Makler, Facebook-Mietgruppen für Pattaya und Jomtien sowie das Verwaltungsbüro eines Gebäudes, das Ihnen gefällt und das meist weiß, welche Eigentümer Wohnungen vermieten. Klären Sie vor einer Besichtigung, wer die Maklerprovision zahlt. Sehen Sie sich mindestens drei Wohnungen an, eine davon auch nach Einbruch der Dunkelheit.
- Prüfen Sie, ob die unterschreibende Person der in der Eigentumsurkunde eingetragene Eigentümer ist oder eine unterschriebene Vollmacht besitzt.
- Lesen Sie die Strom- und Wassertarife im Vertrag und vergleichen Sie sie mit einer aktuellen Rechnung.
- Schalten Sie jede Klimaanlage, den Warmwasserbereiter, die Wasserhähne und die Waschmaschine ein, und testen Sie Handyempfang und Internetgeschwindigkeit.
- Fragen Sie nach der Hausordnung: Haustiere, Besucher und ob Kurzzeitvermietungen nebenan ständig neue Nachbarn bringen.
- Vereinbaren Sie schriftlich, wer die Reinigung der Klimaanlage und kleine Reparaturen bezahlt.
- Unterschreiben Sie ein datiertes Inventar mit Fotos jedes Raums und lassen Sie sich die Kaution quittieren.
- Lassen Sie sich die TM30-Meldung bestätigen und die Quittung geben.
Häufige Fragen
- Kann man in Pattaya ein Condo für nur einen Monat mieten?
- Ja. Viele Eigentümer vermieten monatsweise, vor allem außerhalb der Hochsaison von November bis Februar, zu einer Miete, die etwa 15 bis 20 Prozent über dem Jahrespreis liegt, und manche begnügen sich mit einer geringeren Kaution, wenn der Aufenthalt im Voraus bezahlt wird. Die größte Auswahl gibt es in Jomtien und Zentral-Pattaya. In der Hochsaison sind Wohnungen für einen einzelnen Monat schnell weg, beginnen Sie die Suche daher einige Wochen vorher oder nehmen Sie einen Dreimonatsvertrag, um sich ein besseres Gebäude und einen besseren Preis zu sichern.
- Brauchen Sie ein Langzeitvisum, um einen Mietvertrag zu unterschreiben?
- Nein. Ein Mietvertrag ist ein privater Vertrag, und Vermieter verlangen unabhängig von Ihrem Einreisestatus eine Passkopie. Von Ihrem Visum hängt ab, was Sie später vom Vermieter brauchen: Wer bei der Einwanderungsbehörde Chonburi eine Aufenthaltsverlängerung beantragt oder 90-Tage-Meldungen abgibt, benötigt die TM30-Quittung und meist eine Kopie des Mietvertrags und der Unterlagen des Eigentümers.
- Wann bekommen Sie die Kaution zurück?
- Am Ende der Mietzeit, nach einer gemeinsamen Besichtigung der Wohnung anhand des Einzugsinventars. Nach den Verbraucherschutzregeln für Vermieter mit drei oder mehr Wohnungen wird die Kaution innerhalb von 7 Tagen zurückgezahlt, wenn keine Schäden vorliegen, und innerhalb von 14 Tagen, wenn Reparaturkosten abgezogen werden. Kündigen Sie schriftlich, begleichen Sie die letzten Nebenkostenrechnungen, nehmen Sie an der Abnahme teil und hinterlassen Sie eine Bankverbindung oder vereinbaren Sie Barzahlung.
